高铁商圈 不热都难

中国进入“高铁时代”，速度改变人们出行用时的同时，也改变了生活方式和与此相关的居住定式。在“新浪乐居论坛”搜索关键字含“高铁附近商业”的主题，到记者发稿时有15142条。据悉，中国已有6920营业公里高速铁路投入运营，正在建设的高速铁路有1万多公里。当中国成为”世界上高速铁路发展最快、系统技术最全、集成能力最强、运营里程最长、运营速度最高、在建规模最大”的国家时，商业氛围及模式也悄然发生着变化。

重塑高铁商圈氛围

6月30日，京沪高铁正式开通运营。这条贯通中国北京、天津、上海、河北、山东、安徽、江苏三市四省，串起京沪“经济走廊”的“旷世黄金线”聚焦无数目光。在京沪高铁沿线，以高铁串起的24座城市中，16个有依托高铁造城的计划并均已经动土，各地寄希望于投资新城能够拉动当地经济。

京沪高铁经过的南京南站，是个新建站点，被南京市定位为主城副中心，重点发展商贸商务、总部经济和现代服务业。在现代化商贸商务集聚区建设方面，南京市表示将用3-5年时间，以客流和居民为服务对象，综合发展商贸、商务、商品展示和商品交易功能；用10年左右时间，以综合交通枢纽为发展平台，打造以高端智力服务为特色的南部新城，使其成为引领南京新一轮发展的动力引擎。目前，随着在建商业项目的陆续竣工、开业，新的城市综合体及新商圈在逐步形成中，未来南京南站的商业组合将包括百货店、购物中心、超市、大卖场、便利店等多种业态。

在济南，通往济南西站的公路两旁，来自安徽、山西、江西等地的施工单位，已在此安营扎寨，“打造新城CBD”的巨大标语向人们昭示着，这里将是一座新城诞生的地方。锡东新城，规划面积125平方公里；德州高铁新区，56平方公里；沧州新城，28平方公里……同样的，在京沪高铁蚌埠南站、徐州东站、常州北站、苏州北站等车站周边，各地政府也作了相应的规划设计和发展纲要，这些城市都将以高铁新站为核心，构建集商务、地产、教育、科技、文化休闲为一体的经济发展带。

“京津冀经济圈和长三角经济圈无论客运需求还是货运需求都十分旺盛，但是一直以来京沪铁路都无法满足客运需求，货运也长期受到制约，受此影响，资源紧缺的长三角地区一直不能与资源丰富的津冀鲁豫地区实现联动发展，发展过程受到限制”，中投顾问交通行业研究员蔡建明分析表示，“京沪高铁开通后肯定会对其途经地区的经济发展带来利好。特别是房地产业，京沪高铁开通后，其途经地区靠近高铁站点旁的楼盘性价比提升，当地房价将会随之上涨，从而带动当地经济的发展。而且，京沪高铁开通后，由于交通便捷，这些途经地区之间的商贸交流将会更加频繁，同时其途经各地区的旅游、餐饮、购物等方面的需求增速也会加快，这对促进这些地区的经济发展十分有利”。从单条线路对沿线经济的拉动来看，高速铁路的建设有利于加快沿线城市城镇化进程，优化沿线各地的资源配置，带动沿线城市产业发展。从多条线路构建的高速铁路网络对区域经济的拉动来看，高速铁路的建设有利于建立跨区域的城市圈，引导地区间产业转移和产业结构升级，推动区域和城乡协调发展。

提升沿途商业地产价值

从国际经验来看，高铁可有效提升沿途地产价值。大阪是日本高速铁路的最早受益者之一，日本政府在规划建设新干线车站时就将车站与城市中心的发展结合在一起。大阪的发展主要集中在城市内的北站和南站，两个车站之间有环行地铁联系，车站与它们之间的地段共同构成了城市的CBD、经济发展核心。在法国，因为高速铁路的出现，不少距离巴黎低于1小时车程的地区开始成为通勤的住宅区，高速铁路沿途的许多小城镇获益颇丰，如旺多姆(Vendme)、里尔、勒芒等。在韩国，高速铁路有力地带动了旅馆、百货店等服务业和不动产开发。

在中国，京津城际高速铁路的开通加快了京津经济一体化，带动了北京企业来滨海新区投资，许多企业的总部办公室设在北京，管理者乘高速铁路仅半小时便可抵达天津工厂。京津城际高速铁路通车后有2000多家企业从北京搬到天津。而2009年武广高铁正式开通在促进了交通便利的同时，也促使沿线的房价上涨，据戴德梁行的统计，以长沙为例，高铁附近的3个楼盘一年之内楼价涨幅从32%到47%不等，且销量长期居长沙楼市前五名。武广高铁还引来了中国银泰集团董事长沈国军斥资14.23亿元投向新城核心区的武广国际项目。

无论从国际经验，还是国内事实来看，高铁的建成的确对周边地产市场产生了巨大影响。因此，国内外地产大鳄看中中国高铁沿线商机也在情理之中。

高铁带动商圈升级

无论是“高铁”，还是“被高铁”，高铁中的乘客在发生变化，对高铁商圈的利用肯定也会大大的增加。中信资本近日公开表示，最新准备募集的基金重要的一个投资方向就是二线城市的商业地产项目。其中郑州、西安、重庆、昆明等中西部城市是他们重点关注的区域，这些城市的一个共同点都在高铁沿线。绿地、世茂等多位知名开发商已经开始有意挖掘其中的机会。光耀东方已经悄然在天津、河北石家庄等城市投资高端投资商业综合体项目。

成渝高铁首先将重庆市沙坪坝区带进了成渝经济区、一小时圈层的经济“浪潮”，随之而来的是新一轮投资热。“这是一个重庆的新时代，高铁上的商业发展已经有了前车之鉴，国内其他类似商业发展都很好”，重庆土地经济公司副总郭先生说，他往返于成渝两地，有不少地产投资者看中了沙区的商业地产价值，准备来渝考察高铁对沙区商业价值的前期影响，以图抢先获益。沙坪坝商圈在当地政府规划扩容后，将形成一座高速铁路上的新商圈。目前，成渝高铁进入重庆的首站沙坪坝区已经埋伏着不少地产“大鳄”，南方东银集团率先发力，在新商圈的核心打造城市综合体，对沙坪坝商圈的提档升级起到积极的推动作用。

在今年中国沧州（广州）投资说明会上，中国勒家华商业地产集团表现出兴趣。国际资本落子二三线城市虽有战略布局调整的应有之意，但对于沧州和廊坊而言，京沪高铁为两地加分甚多。在廊坊，原来廊坊市委和市政府所在地如今已经被打造成廊坊万达广场，高铁也成为廊坊万达广场的一个卖点。由此向南，廊坊火车北站、汽车站以及新建成的高铁廊坊站均被覆盖在这一商圈之中。此外，落户在廊坊永清县的浙商新城，包括服装城、商贸城、理想城、旅游休闲城，将于2015年竣工。首期浙商服装城总投资70亿元，计划吸纳服装制造企业1000家，不仅北京及其周边区域的浙商服装企业将移至此，还将引进杭州四季青服装市场、海宁中国皮革城、中国轻纺城、中国义乌小商品城等知名的专业市场和浙江服装品牌企业在此投资设厂。

据悉，中国高速铁路发展规划在2008年调整后，确定到2020年全国铁路营业里程达到12万公里以上，建设客运专线1.6万公里以上。铁道部总规划师郑健说，到2020年中国将形成以北京为中心的1小时至8小时交通圈，除乌鲁木齐、拉萨、海口外，绝大部分省会城市都将被纳入这个快速交通圈。目前，从北京到沈阳、济南、太原3小时，北京到石家庄2小时，北京到天津半小时；计划到2012年，北京到石家庄1小时，北京到沈阳、太原、济南2小时，北京到长春、南京、郑州3小时，北京到长沙、上海5小时。与此同时，在住宅地产屡受调控的局面下，商业地产被认为仍处于价值洼地中。多家研究机构显示，未来写字楼、商业物业租金都呈现上涨趋势。快速发展的高铁与高铁周边城市对于“高铁经济”的热切希望，加上当下的经济因素，高铁商圈不热都难。