租金涨 需求抑零售业投资商业地产求突围

持续高涨的CPI对于众多零售企业来说，更像是一组“危情报告”。7月15日，商务部公布了国家统计局的统计数字，上半年社会消费品零售总额85833亿元，同比增长16.8%，扣除价格因素实际增长11.6%，比去年同期分别下降1.4个和3.7个百分点；6月，全国居民消费价格总水平同比上涨6.4%，CPI涨幅创出3年来新高。一方面，人力、租金等营运成本大幅提升；另一方面，高通胀抑制了消费需求的增长。截至7月中旬，多家零售上市公司预告了2011年中期业绩销售增速有所回落，今年下半年零售业利润压力加剧，再加上网购的兴起对传统的百货行业造成了巨大的冲击。目前，一些零售企业采取“零售＋地产”两条腿走路的办法降低租金，进行突围自救。

租金涨困难多  

据了解，当前乃至未来2-3年，零售业门店物业租赁将大批到期，续租成本上涨甚至超过100%。中国连锁经营协会的“2010年中国连锁百强”调查显示，去年百强企业面临的最大困难是经营成本的提高，包括租金成本和人工成本；其中，连锁企业续约房租成本平均上涨约30%，人工成本平均上涨15%。

今年4月，吉之岛不能忍受涨租而挥泪撤出广州中华广场；同样因为“租约到期”的问题，地处广州中旅商业城的百佳超市也传出今年内将全面撤场。成都太平洋春熙百货，尽管情愿出让50%的利润再续签租约，但扎根春熙商圈7余年的太平洋春熙新馆最终还是因为物业问题谈不拢而惨淡离场。“一般商场平均3-4年就会进行一次升级改造，但目前越签越短的租赁年限，意味着只有确保能续租，企业才敢重装门店”，楚睿商业咨询CEO黄文杰表示，相比10年前50元/平方米/月的租金，如今已飙涨至200元-350元/平方米/月，这近7倍的租金涨幅实在让商家难以为继。据悉，有些零售企业甚至成立了专门的部门，提前两三年就做起了业主的工作，或争取全盘收购物业，或采取配股合作、利润分成等深度合作方式，想方设法让门店能够安稳过度。

加入商业地产行列

目前有资金实力的零售商大多选择自购物业的扩张模式来降低租金压力。公开资料显示，如果企业自有物业，运营成本会比租赁物业低30%-40%。

据悉，TESCO乐购去年在中国就成立了专门的地产公司，独立设计、开发、招商和运营乐都汇购物中心，目前在国内首家自有物业的购物中心已在福建开业。而一贯在地产业务方面保持低调的沃尔玛亦开始买地，明确进军中国商业地产。从今年3月起，沃尔玛公开招聘地产经理，意图在全国拓展新店开发计划。另外，华润苏果也计划今年拿出10亿元，作为物业购置资金。

“我们主要是考虑到租金的不可确定性风险，才增加自有物业比例，目的是为保持效益的持续性”，王府井百货副总裁杜宝祥表示，今年提高自有物业持有比例将达50%。今年5月，王府井已斥资逾2亿元购买长沙王府井商业广场，这是继去年12月收购成都王府井后，在半年内第二次出手购入外埠物业。据了解，除了全球三大零售巨头在中国涉足商业地产项目外，广百股份、王府井、新光百货、上海百联、武商集团等国内零售企业，也纷纷计划在今年加大开发自建物业。

商业地产隐现危局

综合多家地产研究机构最新发布的研究报告可见，今年上半年，北京、上海、广州、深圳以及天津等城市，商办物业市场一片火热景象，呈现出供需两旺的态势，市场存量持续消化，多数城市空置率明显下降。不过，在具有商业运作经验的从业人士看来，虽然商业地产正在吸引着各行各业的投资者涌入，但在看似利润丰厚的表象下，充斥着经营和投资风险，商业地产投资周期长、回报率低，多数投资企业尚未寻找到清晰的盈利模式。

在业内人士看来，目前的商办物业已经进入了典型的卖方市场，而租赁市场的火爆，提升了业主的售价预期，使得写字楼单价一路上升。不过，在商用市场成交火热的背后，投资回报率偏低却是不争的事实，这也意味着投资风险在增加。

据中原地产的监测，今年以来，深圳、广州、成都、杭州这4个城市的甲级写字楼租金回报率出现明显分化，其中深圳由于写字楼价格的上涨明显快于租金的涨幅，目前租金回报率已下降到4.3%；杭州甲级写字楼租金涨幅虽然明显快于价格涨幅，但是由于其前期的价格偏高，回报率依然仅有4.3%；而广州、成都两地的租金回报率目前仍在较好水平，分别为6.0%和7.7%。

在商业地产领域，有个“一三五”法则，即一年开发期、三年培育期、五年成长期。对于投资者来说，商办物业获利空间在于长期持有的租金收益以及5-10年经营成熟后的增长空间，这个增长空间约在30%-50%之间。但重要的是，商业项目需要长期的“养护”和持有，才能将其价值逐渐释放。虽然，对于零售企业而言，自用的初衷对于“回报率近底线”目前并无影响，但无论如何，投身商业地产仍属于零售业的一项投资活动，占用大量资金，除自用外，回报率还是要考虑的。文/本报记者  研 祥